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Fiche                                  Les Conciliateurs de justice du Gard


 
 
 
 
LE DROIT DE PRÉEMPTION DU LOCATAIRE
Dès 1982, des dispositions ont été instituées dans le but de protéger les locataires à l’occasion de la mise en vente de leur logement. Ces dispositions ont été depuis reprises dans plusieurs lois, dont la dernière en date est celle du 6 juillet 1989. Le but du législateur est de permettre au locataire d’acheter prioritairement le bien qu’il occupe lorsque le bailleur décide la vente de ce bien. Ce droit de préemption a un domaine d’application précis. Sa mise en œuvre obéit à des conditions très strictes.
Domaine d’application du droit de préemption
Seuls les biens à usage d’habitation principale, les biens à usage mixte c’est-à-dire professionnel et d’habitation ou encore les locaux accessoires à de tels biens, tels que garage, place de stationnement, et jardins loués par le même bailleur sont concernés.
Par ailleurs, le droit de préemption ne s’applique qu’aux contrats de location conclus pour une durée minimum de 3 ans - si le bailleur est une personne physique - ou de 6 ans – s’il est une personne morale (par exemple SCI). En revanche ne sont pas concernés les contrats de location dits d’exception, conclus en raison de circonstances particulières : par exemple les locations à caractère saisonnier, les locations meublées, celles consenties en raison de l’exercice d’une fonction ou d’un emploi ou encore les locations à vocation sociale (consenties par les organismes d’HLM, par des collectivités locales ou portant sur des logements conventionnés).
En outre, le droit de préemption ne profitera au locataire que si le propriétaire veut vendre le bien libre de toute location. Au contraire, si le propriétaire vend le bien en l’état, c’est-à-dire avec maintien du locataire, l’acquéreur sera tenu de respecter le contrat de location. Il n'y a donc pas lieu de protéger le locataire qui restera dans les lieux. Dans ce cas, il ne bénéficiera pas du droit de préemption.
Enfin, le droit de préemption ne jouera pas si le bailleur décide de vendre le bien à un parent jusqu’au 3e degré inclus (sont ainsi concernés les frères, sœurs, enfants, parents, voire oncles, tantes, neveux et nièces).
Mise en œuvre du droit de préemption
Le bailleur doit délivrer au locataire par voie recommandée avec demande d’avis de réception ou de préférence par voie d’huissier, et au moins six mois avant l’expiration du bail, le congé avec offre de vente.
Ce congé doit à peine de nullité indiquer le prix et les conditions de la vente projetée (conditions portant par exemple sur les modalités de paiement du prix?: comptant ou à terme).
L’offre est valable pendant 2 mois à compter de la date de réception du congé.
À l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre, ou qui a gardé le silence, est déchu de plein droit de tout titre d’occupation.
S’il accepte l’offre, il dispose d’un délai de 2 mois pour acquérir, délai porté à 4 mois s’il indique recourir à un prêt pour financer l’opération. Dans ce cas, l’acquisition se fera sous condition suspensive de l’obtention du prêt.
Pendant ces délais, le vendeur ne peut exiger du locataire le versement d’un acompte.
Le locataire qui n’a pu ou voulu exercer son droit de préemption pourra cependant bénéficier, dans des circonstances bien précises, d’un deuxième droit de préemption. Ce deuxième droit lui sera ouvert si le bien est mis en vente à un prix inférieur à l’offre de vente initiale.
Il en sera de même si les nouvelles conditions de vente du bien sont plus avantageuses que celles qui lui ont été préalablement notifiées (hypothèse de facilités de paiement accordées au lieu d’un paiement de prix exigé comptant).
Dans ces hypothèses, une seconde offre devra être notifiée au locataire évincé, également par voie recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier.
Cette offre n’est valable que pendant un mois.
Le locataire qui accepte l’offre dispose d’un délai de deux mois pour réaliser l’opération, délai porté à quatre mois en cas de financement par un emprunt.
À l’expiration de ces délais, la deuxième offre sera caduque si l’intéressé a gardé le silence ou s’il a déclaré de nouveau ne pas être intéressé pour acquérir.
Il en sera de même si le prêt qu’il a demandé n’est pas obtenu.
Encadré :
Il existe par ailleurs deux droits de préemption applicables à l’occasion d’opérations immobilières.
• Le premier prévu par la loi du 31 décembre 1975 joue uniquement lors de la 1re mise en vente du logement loué après mise en copropriété de l’immeuble. Il bénéficie au locataire même si l’acquéreur s’est engagé à le maintenir dans les lieux.
• Le second, institué par la loi du 13 juin 2006, fait suite aux ventes à la découpe qui ont été montrées du doigt ces derniers mois dans les médias. Désormais, les locataires pourront acquérir le logement qu’ils occupent, à l’occasion de la mise en vente en une seule fois et en totalité d’un immeuble comprenant plus de 10 logements.
Toutefois, le droit de préemption ne leur profitera pas si l’acquéreur s’engage à proroger la location pendant un délai de six années à compter de la signature de l’acte notarié.



 

 
 
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